Не все торговые центры в Ростовской области переживут коронавирус

Ростов по итогам 2019 года занял шестое место среди российских городов-миллионников (по версии консалтинговой компании Colliers International) по уровню обеспеченности качественными торговыми центрами. Показатель неплохой, но пространство для роста, очевидно, ещё оставалось. Однако эпидемия коронавируса привела к тому, что этот формат торговли пострадал едва ли не больше всех других. При этом проблемы в отрасли явно затянутся и будут актуальны ещё долгое время после снятия всех ограничений, введённых на период эпидемии.

Все торговые центры Ростовской области в условиях ограничений из-за коронавируса пошли на изменения взаимоотношений с арендаторами. Так, по словам Александра Чеботарёва, директора компании, управляющей ТЦ «Солнышко» на Большой Садовой в Ростове, для всех предприятий, которые продолжают работу, была сделана скидка в 50%.

— С тех, кто в эти дни не работает по не зависящим от них обстоятельствам, я арендную плату не взимаю, — пояснил он donnews.ru.

ТЦ «Солнышко». Фото onlinetrade.ru

На аналогичный шаг пошёл и собственник комплекса зданий бывшей мебельной фабрики Урицкого на Красноармейской, 33, Михаил Гольц. По его словам, со своих арендодателей в период простоя плату он решил не взимать.

Более крупные ТЦ также пошли на уступки арендаторам, но какие-то минимальные арендные начисления производят.

— Ситуация сложная как для арендаторов, так и для арендодателей, — комментирует гендиректор ЗАО «ТД “РостовЦУМ”» Андрей Ситников. — Мы стараемся найти конструктивные решения, оперативно реагируем на предложения и просьбы партнёров. Во многих случаях мы сделали серьёзные скидки, некоторые арендаторы оплачивают только расходы на эксплуатацию пропорционально занимаемой площади.

Ростовский ЦУМ. Фото yandex.by

О том, что взаимоотношения с арендаторами изменились, рассказал и гендиректор АО «Инпром Эстейт» (сеть ТРЦ «Мармелад» и «Хозяин») Игорь Коновалов.

— Какой-то части клиентов мы вынуждены были предоставить скидку по фиксированной арендной плате, кому-то установили процентные платежи от товарооборота. С тех, кто сейчас полностью закрыт, взымаем символические деньги — сервисный, или, как его ещё называют, эксплуатационный сбор. То есть минимальную сумму, которая покрывает наши затраты на охрану, отопление, пожарную сигнализацию и так далее, — рассказал он.

ТРЦ «Мармелад» в Таганроге. Фото inprom-estate.ru

По его словам, есть арендодатели, которые просят освободить их от платы даже в после снятия ограничений, мотивируя это тем, что их ждут трудные времена и выручка восстановится далеко не сразу после окончания эпидемии.

— Предложения из разряда «освободите от платежей или уйдём» мы не рассматриваем. Этот сложный период надо преодолевать вместе, поддержка должна быть взаимной, а не за счёт одного кармана. Мы за золотую середину, — рассказал Коновалов.

В ТРК «Горизонт», сообщал ранее министр экономики Ростовской области Максим Папушенко, также приняли решение о сборе лишь той суммы, которая необходима на содержание помещений. «МЕГА Ростов-на-Дону» полностью отказалась от взимания арендной платы и сервисных сборов с тех арендаторов, которым работать в период эпидемии запрещено, писал «Город N».

«МегаМаг» в Ростове. Фото privet-rostov.ru. 

Впрочем, в сложной ситуации оказались и сами торговые комплексы. Несмотря на очевидное снижение прибыли, им, как и прочим работодателям, приходится платить зарплаты сотрудникам в период вынужденных выходных, коммунальные платежи и проценты по банковским кредитам. По словам Александра Чеботарёва (ТЦ «Солнышко»), основные проблемы начнутся после того, как торговые центры откроют.

— Если мы входим в положение арендаторов, видим их риски, то наши риски с нами никто не делит. Всё, что не оплатили в период самоизоляции, мы должны будем компенсировать после. Вряд ли кто-то из ресурсоснабжающих организаций поймёт, что даже после того как нам разрешат работать, никакого массового потока покупателей не будет, а соответственно, и потока прибыли, — говорит он.

По словам Игоря Коновалова («Инпром Эстейт»), по итогам года выручка у девелоперов коммерческой недвижимости упадёт существенно.

— Мы хотим отказаться от авансовых платежей по коммунальным услугам, как это было принято ранее. Будем рассчитываться по факту потребления электроэнергии, газа и так далее. Написали соответствующие письма в адрес газовиков и энергетиков, но остались неуслышанными. Нам ответили, мол, читайте договор. Люди живут в каком-то другом измерении и не хотят идти на уступки, — рассказал он.

В правительстве Ростовской области в конце апреля решили поддержать торговые центры, снизив вдвое (с 2,2% до 1,1%) ставку налога на имущество для собственников ТЦ и помещений в них. Однако это крайне мало, считает бизнес.

«Это не покроет и 10% наших потерь», — цитировал «Город N» совладельца ТЦ «Вавилон» Тиграна Казаряна. О том, что это не та поддержка, на которую рассчитывали в отрасли, говорит и Игорь Коновалов.

— Есть федеральный реестр пострадавших от коронавируса отраслей, — говорит он. — Но это профанация. Я не знаю ни одной отрасли, которая бы не пострадала. За исключением разве что производителей медицинских масок, аппаратов ИВЛ и антисептиков.

При этом о серьёзном оттоке арендаторов из торговых центров речи пока не идёт. По словам всех опрошенных donnews.ru бизнесменов, доля тех предприятий, которые уже известили арендодателей о том, что в силу известных проблем уже приняли решение не открываться даже после снятия ограничений, невелика. Либо таковых нет вовсе.

— Сидят, как в засаде, и ждут, что будет дальше, — говорит собственник помещений на Красноармейской, 33, Михаил Гольц.

— На сегодняшний день мы сохранили практически весь пул арендаторов, — говорит гендиректор ЗАО «ТД “РостовЦУМ”» Андрей Ситников. — Безусловно, неизбежна небольшая ротация после снятия ограничений и открытия торговых центров. Но мы всегда открыты для новых арендаторов, проектов, готовы рассматривать новые направления и форматы.

Весь вопрос в том, как долго продлятся текущие ограничения, считает Александр Чеботарёв (ТЦ «Солнышко»). У малого и среднего бизнеса, который в большинстве своём и является арендатором площадей в ТЦ, нет подушки безопасности для более-менее длительного простоя. И чем дольше будут длиться ограничения, тем больше небольших бизнесов будут принимать решение о прекращении работы и отказе от аренды торговых площадей в ТЦ.

— В посткризисный период рынок коммерческой недвижимости, скорее всего, ждёт передел, — считает гендиректор «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов. — Не все владельцы и девелоперские организации пройдут этот стресс-тест. Для многих это может кончиться печально — банкротством либо тем, что банк заберёт активы за долги. Сейчас всё предпринимательство проходит школу антикризисного управления. Некоторые из нас проходили её уже неоднократно, но есть целая плеяда новых управленцев, у которых такого опыта ещё нет. Не все из них смогут быстро сориентироваться и работать в новых реалиях.

Рынок коммерческой недвижимости, безусловно, ждут трансформации, говорит управляющий партнёр компании «Парус» Сергей Лёгкий. Однако насколько серьёзными будут эти изменения, сказать сложно, так как пока никто не понимает, когда закончится эпидемия, когда снимут все ограничения и в каком состоянии на тот момент будут арендаторы.

— Собственникам и управляющим организациям, скорее всего, придётся корректировать ставки аренды, чтобы предприниматели могли как-то встать на ноги и дальше платить аренду, — говорит он.

Образуется некоторая нехватка и самих арендаторов, считает Лёгкий, что приведёт к высвобождению торговых площадей, необходимости для владельцев их занять, предлагая, возможно, некие новые условия. Тем более что, говорит он, в некоторых известных ростовских ТЦ были пустующие площади и до начала всей истории с коронавирусом. 

В текущих условиях всё, о чём остаётся мечтать собственникам ТЦ, — это возвращение хотя бы к той ситуации, которая была на рынке до начала эпидемии. А на это, по самым скромным оценкам, могут уйти многие и многие месяцы. Все опрошенные donnews.ru эксперты признают, что снятие запретов на работу решит лишь часть проблем. Они понимают, что люди не бросятся в торговые центры скупать бытовую технику, одежду и прочие непродовольственные товары. Оценить удар коронавируса и ограничений из-за него по благосостоянию граждан ещё предстоит, однако очевидно, что он будет весьма ощутимым.