Жителей Ростовской области в ближайшие годы ожидает очередное увеличение налога на имущество

Что случилось?

В следующие два года Ростовской области предстоит сплошная переоценка кадастровой стоимости. В 2022 году — земельных участков, в 2023 году — недвижимого имущества, начиная от парковок и квартир и заканчивая торговыми центрами и заводами.

До недавнего времени регионы сами определяли, с какой периодичностью проводить кадастровую оценку. Так, в Ростовской области в последний раз земельные участки оценили (большую часть) в 2014 году, недвижимость — в 2018 году. Однако не так давно появился федеральный закон, по которому все регионы теперь должны проводить кадастровую оценку в одно время. Для начала — в 2022-2023 году, а затем каждые 5 лет.

Нужны же эти данные для того, чтобы рассчитывать налоги, в том числе земельный и имущественный. Иными словами, от того, во сколько оценит государство вашу квартиру или дом, будет зависеть, сколько налогов вам потом насчитают за владение этой собственностью.

Как происходит оценка?

В идеале, конечно, оценка должна быть индивидуальной, то есть чтобы специалист Росреестра или специально созданной при региональном минимущества комиссии выходил на место и проводил оценку с учётом всех нюансов. Это делается, однако проверить сотни тысяч земельных участков и миллионы объектов недвижимости, существующих в Ростовской области, таким образом невозможно. Особенно если учитывать, что в регионе штатная численность упомянутой специальной комиссии составляет 8 человек.

Так что основной метод оценки кадастровой стоимости — массовые. Иначе говоря, оценка каждого объекта недвижимости индивидуально не проводится, оценщик рассматривает их в совокупности, делит их на группы и подгруппы со схожими характеристиками. Существует несколько видов массовой оценки.

Первый — сравнительный, он основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Второй — затратный. Это когда оценка производится на основе затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Третий — доходный. Он основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Отметим, что оценщик может использовать хоть все три метода. Если же нельзя по тем или иным причинам использовать ни одного, тогда уже приходится выходить на место.

В чём подвох

В том, что кадастровая стоимость любого объекта недвижимости, за каким-то очень редким исключением, значительно ниже рыночной. Во-первых, потому, что оценка проводится массовая, то есть индивидуальные параметры вашего объекта не учитываются. Во-вторых, потому что различаются критерии оценки. К примеру, при кадастровой оценке смотрят на близость оцениваемой квартиры к каким-то объектам социальной инфраструктуры и прочие объективные данные, а при рыночной — в первую очередь всё-таки на состояние жилья. Иными словами, ситуация, при которой «убитая» двушка в панельном доме, которой красная цена на рынке — 2-2,5 млн рублей, будет оценена на миллион-полтора дороже, вполне возможна.

Собственно, примерно понять, насколько различаются кадастровая и рыночная оценка, можно по официальным данным Росреестра по Ростовской области. Согласно им, люди, которые оспорили оценку своей собственности, смогли «уценить» её в среднем на 35,6%.

Нужно ли бить тревогу?

Бизнес это уже делает. Но предприниматели находятся в несколько иной ситуации, чем простые собственники квартир. Во-первых, оценка земельных участков, как уже говорилось, в Ростовской области проводилась последний раз в 2014 году. И понятно, что за эти непростые 7 лет кадастровая стоимость, скорее всего, вырастет значительно. Во-вторых, в случае с бизнесом гораздо больше нюансов. Да и речь идёт о несопоставимых суммах.

К примеру, у застройщиков достаточно долгое время в собственности могут числиться машиноместа и различные помещения на первых этажах, которые повсеместно создают в новостройках под офисы или магазины. Их раскупают (особенно парковки) далеко не так быстро, как квартиры, а значит, со всех этих помещений придётся платить налог. При этом надо понимать, что все затраты застройщика в итоге сказываются на цене квадратных метров для потребителя.

Кроме того, по словам депутата Заксобрания Ростовской области, гендиректора ростовского застройщика «Галактика» Арутюна Сурмаляна, в целом создаётся странная практика, при которой при уплате налога на имущество от кадастровой стоимости получается, что чем больше денег инвестор вкладывает, создавая объект, тем тяжелее его налоговое бремя.

— К примеру, каждый торговый центр раз в 10 лет требует реновации и колоссальных расходов. А раз в пять лет происходит кадастровая переоценка. Имущество подорожало — плати ещё больше. Нужно применить другой подход, учитывать износ объекта, но в предлагаемом варианте просто предлагается выкачивать налог. И при этом говорится: важно, чтобы бизнес не пострадал. Это смешно. Если человек вкладывает в реновацию объекта, должны быть налоговые льготы, в противном случае проще найти деньги, чтобы снести объект и не платить налог, — заявляет он.

Однако в минимущества Ростовской области говорят, что опасения бизнеса преждевременны. Решение о переходе к исчислению налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости пока не принято, налог для них рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости имущества.

В случае же с физлицами всё достаточно просто — квартиры по кадастровой оценке, безусловно, вырастут в цене, а значит, и налог с них придётся платить больше. При этом в минимущества Ростовской области настоятельно рекомендуют всем собственникам недвижимости проверить достоверность сведений и характеристик принадлежащих им объектов. И, в случае необходимости, внести соответствующие изменения в ЕГРН. Иными словами, власти обещают, что любой человек сможет влиять на проведение кадастровой оценки, а значит и на результаты определения кадастровой стоимости. 

После же завершения кадастровой оценки все желающие смогут ознакомиться на этом сайте или на сайте Росреестра с проектом отчёта об её итогах и, в случае опять же необходимости и обнаружения ошибок, подать свои замечания.  

Можно ли что-то с этим сделать?

Да. Можно оспорить кадастровую оценку и добиться того, чтобы её приравняли к рыночной. Это не какой-то «лайфхак», а вполне законный механизм. В Росреестре даже всячески (по крайней мере официально) рекомендуют им пользоваться, говоря, что понимают: массовая оценка не может дать реального представления о стоимости большинства объектов.

Как пояснил donnews.ru адвокат РОКА «Советник», преподаватель кафедры конституционного и муниципального права ЮРИУ РАНХиГС Артём Волконитин, есть два способа оспорить кадастровую оценку — обратиться в специальную комиссию при минимущества или сразу идти в суд. При этом выбирать что-то одно не обязательно, процессы можно запараллелить. Рассмотрение такого дела занимает в среднем 3 месяца и в подавляющем числе случаев заканчивается в пользу истца.

Нужно ли что-то с этим делать?

Юрлицам, скорее всего, да. Однако наиболее крупные объекты и так обещали оценивать индивидуально. С физлицами сложнее.

Дело в том, что, по словам Волконитина, для обращения в комиссию или тем более в суд нужно иметь на руках отчёт об оценке рыночной стоимости своей недвижимости. Подготовка такого документа в Ростовской области обходится в среднем в 15-20 тысяч рублей. Кроме того, нужно понимать, что в процессе суда потребуется потратиться на судебную экспертизу. В итоге расходы на переоценку точно превысят 30 тысяч.

— В большинстве случаев, — поясняет Волконитин, — действительно происходит так, что обычному владельцу квартиры невыгодно оспаривать кадастровую оценку из-за сопутствующих расходов. Они не покрывают выгоду от снижения стоимости объекта недвижимости и, соответственно, снижения налога. Поэтому обращаться в суд стоит, пожалуй, только тогда, когда вы чётко понимаете, что кадастровая стоимость вашего объекта существенно превышает рыночную.

Возможно, этим объясняется и тот факт, что дел об оспаривании в Ростовской области немного. Так, по данным регионального Росреестра, за 2020 год и 5 месяцев 2021 года им поступило всего 336 таких заявлений от граждан.

Однако есть и другое мнение. Так, по словам гендиректора фирмы «Руслан», депутата Заксобрания Адама Батажева, процедура оспаривания не популярна лишь в силу того, что ею сложно воспользоваться.

— Мы помним, что происходило в 2014 году, когда кадастровая стоимость не соответствовала рыночной многократно. Я знаю, что сотни людей не обращаются в Росреестр потому, что процедура слишком забюрократизирована, и пока проходят все этапы рассмотрения, наступает время новых кадастровых изменений, — объясняет он.

В итоге решать, оспаривать ли кадастровую оценку своей недвижимости или нет, каждому жителю Ростовской области предстоит самому. Стоит лишь добавить, что если оспаривание всё же произошло и окончилось в вашу пользу, то закон позволяет получить перерасчёт имущественного налога за 3 года, предшествующие изменению кадастровой стоимости. Иными словами, вы можете вернуть те деньги, которые переплатили государству за свою недвижимость.

На правах рекламы:

ЕГРН.Реестр - это платформа где вы всегда можете быстро получить выписку из ЕГРН в режиме онлайн. Для вас круглосуточная возможность заказать услугу, понятный интерфейс, выгодные цены. Долее подробную информацию можно найти на сайте www.egrnreester.ru