Администрация Ростова выдала разрешение строительной компании «ЮгСтройИнвест» на подготовку документации по проекту планировки и межевания территории на Левом берегу Дона. На участке рядом со стадионом «Ростов-Арена» планируется построить новый микрорайон со школой и детскими садами.
Жилищное строительство в самой спорной и одновременно привлекательной для инвесторов зоне Ростова раскололо профессиональное сообщество архитекторов на два заочно противоборствующих лагеря. Пока одни уверены, что освоение пойменной территории станет большим шагом вперёд для развития динамично растущего города, другие убеждены в ошибочности этого пути.
Интересно, что серьёзные аргументы «за» и «против» есть как у одной, так и у другой группы. Donnews.ru изучил точки зрения четырёх экспертов.
Главный вопрос, на который попытались ответить специалисты, — действительно ли для Ростова настало время «распечатать» для застройки свой, возможно, главный резерв и не окажется ли он ящиком Пандоры.
Профессор, завкафедрой градостроительства ААИ ЮФУ Александр Бояринов
Фото rostov-gorod.ru
— В действующем генплане Ростова, получившем поддержку горожан на публичных слушаниях и утверждённом гордумой, Левобережье исключено из перспектив жилищного строительства и определено как территория рекреационно-спортивного назначения, предусматривающего временное пребывание гостей и жителей города.
Этому есть обоснованные причины. Во-первых, это пойменная территория, которая время от времени подвергается паводковому затоплению до 4-5 метров. И многие ростовчане ещё помнят бескрайнее море воды от Ростова до Батайска и Азовского моря.
Во-вторых, данная территория затапливается в случае аварийного сброса вод или прорыва плотины (при чрезвычайных ситуациях) Цимлянского водохранилища. При этом расчёты, выполненные московской специализированной организацией «Аквариус» показывают, что приходящая на эту территорию разрушительная волна достигает высоты 7-9 метров в зависимости от рельефных препятствий.
Есть и третья причина, по которой не стоит вести жилищное строительство на данной территории. Заключается она в том, что Левобережье имеет сложный, недостаточно изученный гидрологический режим, в котором, как в пористом шоколаде, подземные водные потоки и линзы открытых водоёмов тесно связаны с Доном.
Это хорошо видно, когда в периоды сильных ветров, так называемых верховок и низовок, уровни воды в Дону, гребном канале и озёрах за короткое время выравниваются. После катастрофических событий в Крымске (Краснодарский край) вышло постановление президента о запрете строительства жилья в паводковых зонах.
Возводить на таких участках жилые здания можно только в случае острой необходимости, предварительно необходимо проведение всех инженерно-технических мероприятий, исключающих негативные последствия такого строительства.
В нашем случае для этого потребовалось бы поднятие уровня территории на 5-6 метров, для чего потребуются миллионы кубометров песка, отвечающего определённым требованиям, и затем почвенный покров для растительности. Кроме того, такие объёмы песка, как показывает строительство насыпей для авто- и железнодорожного транспорта, передавливают и перенаправляют подземные водотоки, что уже привело к подтоплению территории и подвалов в домах Батайска.
Поэтому в генплане города на данном участке рекреационно-спортивной зоны с максимальным сохранением озеленения планировалось размещение плоскостных объектов специализированного спортивного центра, например, водных видов спорта.
В городе, по моему мнению, прижилась какая-то порочная практика строить вопреки генплану и менять правила застройки и землепользования (ПЗЗ). Я считаю, что на левом берегу, подверженном стихийным чрезвычайным ситуациям, реализация заявленного проекта жилищного строительства с объектами социальной инфраструктуры противоречит генплану и не может быть поддержана. Это ошибка с возможными тяжёлыми последствиями. Необходима твёрдая работа с инвесторами по реализации действующего генплана, а также неуклонная градостроительная дисциплина по сохранению имеющихся открытых природных зелёных пространств.
Председатель правления Ростовской областной организации Союза архитекторов России Алексей Полянский
Фото uar.ru
— Давайте начнём с того, что генеральный план был сформирован на понимании того, что есть Ростов на правом берегу Дона, а напротив него — Батайск. Между двумя городами расположилась обширная пойменная территория, которую периодически затапливало паводками. Считалось, что строить там — это табу. Однако не все знают, что при разработке генплана также был спроектирован альтернативный вариант, рассматривающий развитие Ростова на намывных территориях Левобережья. Однако к такому сценарию предполагалось прибегнуть только в крайнем случае — когда все остальные пути для динамичного развития города были бы уже пройдены.
В 2016 году в генплан были внесены серьёзные изменения, дающие перспективы для освоения левого берега. Этим корректировкам предшествовали научные исследования поймы. В частности, в 2008 и 2010 годах были смоделированы варианты поведения поймы и возможности работы на данной территории при паводках и затоплениях.
Исследования доказали, что при застройке Левобережья категорически запрещено занимать сухие русла (то есть зоны пропуска паводковых вод), а также необходимо сдерживать намывные территории. Сейчас мы работаем на намывных «подушках» высотой 6-6,5 метров. На такой подушке построена «Ростов-Арена». Такая высота намывного грунта даёт возможность защитить строения от всех негативных явлений. При этом чем больше территорий будет насыпаться, тем выше поднимутся эти отметки. Главный принцип работы в пойме — расчётливость и выверенность всех действий.
Я считаю, что в перспективе левобережная зона может превратиться в прекрасный пойменный парк, которого у нас, безусловно, пока нет. Это будет единение города с природой. Урбанизированное движение должно сочетаться с сохранением природы. Это вызовет понимание у городского сообщества и будет соответствовать генплану.
Что касается жилья, то учитывая, что мы уже делаем там общественную застройку, было бы неправильным лишать эту зону жилых зданий. Внесённые изменения в ПЗЗ позволяют строить там дома, что увеличивает инвестиционную и социальную привлекательность левого берега.
Однако не следует думать, что освоение этой земли является попыткой добыть квадратные метры любой ценой. Для сравнения, площадь под застройку в Левобережье всего 25 гектаров {в итоге «ЮгСтройИнвест» получил разрешение на подготовку проектов планировки и межевания территории на общей площади в 40,8 гектаров — donnews.ru}, а территория старого аэропорта, где планируется возведение жилых комплексов, — 350 гектаров. Так что строительство на этом участке — это не вопрос количества, а новое качество жизни для города и горожан.
Архитектор, советник Российской академия архитектуры и строительных наук (РААСН) Сергей Алексеев
Фото youtube.com
— Вопрос застройки левого берега Дона — крайне сложный. Александр Бояринов прав в отношении того, что эта зона требует повышенного внимания в связи с возможными подтоплениями. Однако можно согласиться и с Алексеем Полянским, который убеждён, что современный этап развития Ростова требует освоения этих территорий.
Мне кажется, что сопротивляться жилой застройке Левобережья бесполезно. Главный вопрос состоит лишь в том, как именно это будет сделано. Нужно учитывать два момента: сохранение экологических характеристик природной зоны и безопасность, связанную с внеплановым спуском воды Цимлянского водохранилища.
Архитектор Леонид Кузнецов, ставший одним из авторов первого генплана Ростова, утверждал, что зону на левом берегу нужно оставить нетронутой. Однако мы уже зашли на эту территорию двумя огромными объектами — гипермаркетом «МегаМаг» и прилегающими к нему парковками, а также громадным стадионом «Ростов-Арена».
Конечно, в будущем там будут престижные жилые районы. Чистая экология, близость центра города и возможность жить среди зелени перевешивают любые минусы.
Лично меня интересует, как будет выглядеть застройка левобережной зоны с точки зрения архитектуры. Я считаю, что там нужно сделать что-нибудь уникальное, а не просто возвести безликие многоэтажки. У «человейников» есть одно достоинство — они структурируют городскую ткань. Город из аморфного превращается в структурный, и это хорошо. А недостаток в том, что эти здания по архитектуре не выдерживают никакой критики. Человек интуитивно сопротивляется подобной застройке, потому что понимает, что это не та архитектура, которая могла бы быть.
Стоит задуматься и о том, правильное ли это решение — строить высотные здания на левом берегу? Думаю, что жилая застройка должна быть разноэтажная. При этом не нужно ориентироваться лишь на огромные башни или одноэтажные строения. Считаю, что возможны отдельные островные образования высоких зданий. Главное — ещё раз подчеркну — касается качества архитектуры и ответственности инвестора.
Главный архитектор и руководитель архитектурного бюро «Новая Р.А.С.А.», член Союза архитекторов России Андрей Дойницын
Фото exteriorcenter.ru
— Я стал свидетелем аварийного сброса воды в Цимлянском водохранилище. Это было в 1993-1994 годах. Тогда уровень Дона стремительно поднялся, а весь левый берег фактически оказался залит водой, которая потом стояла ещё несколько лет и очень медленно уходила. Нельзя отрицать, что эта территория затопляема паводками.
Нас учили, что в Левобережье нельзя строить. Однако слухи о возведении домов на этой территории ходили уже давно. Впрочем, кроме жилой застройки планировалось появление ещё множества различных объектов, например ипподрома. Мы с коллегами только улыбались, когда об этом заходила речь, потому что реализация такого проекта была бы космически дорогой и при этом бессмысленной. Разумеется, пришлось бы делать песчаные насыпи в несколько метров высотой, но вся штука в том, что их бы постепенно подмывало водой, а это потенциальная опасность.
Я считаю, что на левом берегу нужно разбивать парки, сажать деревья, кустарники и цветы. Многоэтажки там точно не нужны. Максимум, что можно сделать, — это построить красивые коттеджи в два-три этажа. Но всё должно быть максимально интегрировано с природой, не выбиваться своим видом из местного ландшафта.
Резервом для застройки являются рестораны и зоны отдыха. Их можно смело убрать как морально устаревшие, а на освободившемся месте построить что-то новое.
Люди, которые стремятся жить на левом берегу, просто не понимают, что могут однажды проснуться в затопленном доме. Вокруг вода, а им некуда деваться. И что тогда делать? Это ведь очень тяжело — жить, постоянно опасаясь возможной аварии.
Что же касается застройки на песчаной «подушке», то это будет безумно дорого. Нужно ли это городу? Я очень сомневаюсь. Не думаю, что настала пора застраивать левобережную зону, и что эта территория имеет достаточно подготовленную инфраструктуру. Понятно, что при огромном желании и солидном инвестировании можно строить что угодно и где угодно. Но кто купит безумно дорогостоящую недвижимость и готов ли он к потенциальным рискам? Вопрос, кажется, открытый.