Уже не первый месяц приходят тревожные сообщения о рынке недвижимости — в июле отменили ставшие привычными программы ипотеки с господдержкой, потом в очередной раз повысили ключевую ставку, а на днях стало известно, что выделенные государством лимиты на выдачу семейной ипотеки исчерпаны на 90%. Donnews.ru узнал у эксперта, как всё это отразилось на ростовском рынке, подешевеет ли квадратный метр и стоит ли сейчас вообще задумываться о решении жилищных проблем.
Продавцы недвижимости в Ростове стали охотнее уступать в цене
Аналитики «Яндекс.Недвижимости» отметили тенденцию к снижению стоимости квадратного метра. Согласно данным сервиса, в сентябре относительно августа цены на новостройки в миллионниках России снизились в среднем на 0,2%. При этом, вопреки всему, в Ростове цена, наоборот, выросла — на 0,9%.
По словам главы агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, ориентироваться на эти данные не стоит.
— «Яндекс Недвижимость», Авито, Циан — все эти классифайды оперируют ценой предложения, то есть ценой, по которой объекты выставляются на продажу. Цену реальной сделки они не знают, поэтому их данные априори недостоверны. Кроме того, на этих классифайдах полно фейков — квартир, которые не существуют и выставляются туда в массовом объёме риелторами для того, чтобы привлечь и зацепить покупателей. Классифайды не могут отличить эти фейки от реальных объектов.
В реальности же, по словам Евгения Сосницкого, на рынке Ростова можно отметить не рост, а снижение цены.
— Если анализировать цену реальных сделок, то в любом регионе тенденции одинаковые — после июля, за август и 20 дней сентября увеличился торг. То есть продавцы, которым реально надо продать, торгуются до 10%.
Приостановка выдачи семейной ипотеки в Ростове привела к резкому падению спроса
На днях несколько крупнейших банков заявили о приостановке выдачи семейной ипотеки — одного из немногих оставшихся видов займов с относительно подъёмными процентными ставками. Причина — исчерпание на 90% выделенных государством лимитов на этот вид поддержки. Как сообщили «Известиям» в Минфине, средств хватит до ноября.
По словам Евгения Сосницкого, исчерпывание лимитов семейной ипотеки, ограничение выдачи IT-ипотеки и сельхозипотеки негативно сказалось на спросе.
— Довольно долго спрос на рынке недвижимости на первичном рынке подогревался исключительного льготными ипотечными программами. Их свёртывание приводит к резкому сжиманию спроса и сжиманию рынка. Мы видим резкое падение спроса на 50-70%. То есть количество сделок на первичном рынке упало в два раза, а где-то даже и больше.
Система проектного финансирования не даст застройщикам ощутимо снизить цены
Между тем многие федеральные эксперты настаивают: цены на недвижимость должны будут снизиться. Так, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров отметил, что динамика в среднем по рынку пока минимальна, несмотря на ряд громких акций от застройщиков.
— Мы ожидаем новых точечных акций и специальных предложений от девелоперов и постепенное незначительное снижение средней цены квадрата в течение ближайшего года, если макроэкономические условия останутся неизменными, — спрогнозировал Белокуров.
По мнению Евгения Сосницкого, ощутимого падения цены ждать всё же не стоит.
— Уже некоторое время главным выгодоприобретателем на рынке недвижимости является банк. Не застройщик, не оценщик, не риелтор, не девелопер, а банк. И банк с введением проектного финансирования практически держит за яйца застройщиков. Вчера я общался с одним известным в Ростове застройщиком, и он мне говорит: «Сегодня я продаю по 125 тысяч рублей метр, и у меня нет спроса, нет сделок. Но по проектному финансированию я в октябре должен продавать уже по 137 тысяч за квадратный метр. Если я этого не сделаю или не дам объём продаж, то мне поднимут проценты по проектному финансированию, и будет у меня 25% годовых, а продаж всё равно не будет». В этой ситуации застройщики не могут снизить сцену.
По словам Евгения Сосницкого, банки лоббируют свои интересы, а система эскроу-счетов и проектного финансирования лишь вредят рынку.
— Банки высасывают все деньги из рынка недвижимости. Сначала банк кредитует покупателя, даёт ему ипотеку, он приносит деньги, которые попадают на эскроу-счёт в этот банк, этот же банк этими же деньгами кредитует застройщика, таким образом прокручивая их по многу раз, зарабатывая на этом и являясь единственным, кто чувствует себя в шоколаде. Поэтому, если основательно не изменится эта порочная система проектного финансирования, ситуация будет патовой и решать её нужно будет как-то радикально.
Эксперт советует не ждать благоприятных времён для решения жилищного вопроса
Что же делать тем, кто не успел решить свои жилищные проблемы до повышения ставок и ограничения льготных программ? Евгений Сосницкий уверен: ждать не стоит.
— На самом деле, всё просто: решать свой жилищный вопрос нужно в тот момент, когда он возникает. Все эти перипетии рынка недвижимости, как это ни странно сейчас прозвучит, людей не касаются. Потому что 82% сделок — это сделки альтернативные. Когда человек что-то продаёт, чтобы улучшить свои жилищные условия. Человеку нужно получить дофинансирование не на всю стоимость покупки, а на разницу в цене. Допустим, человек продаёт свою квартиру за условные пять миллионов, а взамен хочет купить за 7,5 млн рублей. Ему нужен кредит 2,5 млн, а это уже не такие большие ежемесячные платежи даже при нынешних ставках.
По словам Евгения Сосницкого, помимо семейной ипотеки много других программ государственной поддержки, которые продолжают действовать.
— Первое, что нужно сделать, — ответить себе на вопрос «кто я?». Бюджетник, участник СВО, молодой учитель, обладатель красного диплома, многодетный родитель — сейчас претендовать на меры поддержки могут 18 категорий граждан. В том числе есть областные меры поддержки, которые работают через Агентство жилищных программ. Определившись со своим статусом, можно уже выстроить дорожную карту: как с минимальными потерями и максимально выгодно приобрести жильё с комфортным ежемесячным платежом и небольшой переплатой за весь срок кредита. А также с возможностью рефинансирования и получения налоговых вычетов. Когда такая комплексная картина для человека вырисовывается с точностью до рубля, он понимает: «Я потяну».
Ранее donnews.ru cообщал, что Ростов занял второе место среди городов-миллионников по монополизации рынка новостроек. По данным аналитиков, в среднем на 5 крупнейших застройщиков города приходится 73% сделок на первичном рынке.