Ростовский рынок недвижимости на несколько лет отстал от актуальных тенденций

Рынок недвижимости в Ростове откровенно застоялся. Отсутствие серьёзной конкуренции привело к тому, что город застраивается типовыми жилыми комплексами, которые отличаются друг от друга разве что локацией. При этом во многих других крупных городах России (не говоря уже о Москве) застройщики не боятся экспериментировать, предлагая в том числе нишевые продукты. И как показывает практика, ставка на то, чтобы строить в соответствии с тенденциями, существующими на рынке недвижимости, практически всегда оправданна.

Однако в Ростове эти тенденции пока предпочитают игнорировать. Как долго это продлится, что нужно, чтобы ситуация изменилась, dоnnews.ru обсудил с экспертами — креативным директором Blessed.Moskow Александром Мерескиным и директором по маркетингу ADM Group Надеждой Каграманян.

Мультифункциональное жильё и наличие общественных пространств

Пандемия заставила многих пересмотреть отношение к месту, где мы живём. Квартира превратилась в офис, кинотеатр, ресторан, поэтому балкон перестал быть кладовкой, а стал кабинетом или мини-террасой для отдыха.

Коронавирус не просто научил людей работать из дома, но и показал, что ничего плохого в этом нет. Мы не чувствуем себя виноватыми, что не ходим в офис, и понимаем, что, возможно, это не понадобится уже никогда. Многие компании сначала вынужденно перешли на удалёнку, но затем распробовали такой формат работы и сохранят его даже после завершения пандемии.

Обратная сторона этого процесса, говорит Александр Мерескин, состоит в том, что люди начали проводить гораздо больше времени в своих квартирах. И это изменило требования к качеству жилья.

— Мы пытаемся сделать жильё более комфортным для различного времяпрепровождения. В квартире должно быть место, где здорово работать, и место, где мы смотрим фильмы, общаемся с семьёй и так далее. Жильё должно быть мультифункциональным, и мы должны в одной квартире делать много разных дел. Сейчас мы начали подстраивать своё жилье под эти задачи, — говорит он.

Однако далеко не все могут позволить себе большую квартиру или тем более дом. Да и пандемия не будет вечной.

— В маленькой квартире сложно организовать рабочее пространство для всех членов семьи, — говорит Надежда Каграманян. — Поэтому общественные пространства станут важным критерием при выборе квартиры. Цены на недвижимость растут, и семьи будут выбирать более компактное жильё, но при этом с удобными сервисами в доме. Это может быть коворкинг для работы, лобби для посетителей, винные комнаты для встреч с друзьями, соседский центр для совместного досуга, прачечная. Двор — парк для отдыха и встреч, а не только детская и спортивная площадка. Наличие общественных пространств будет важным критерием выбора.

При этом в Ростове (да и вообще на Юге), продолжает она, примеров таких жилых комплексов пока нет. Для этого нужна конкуренция между застройщиками (как в Тюмени или Екатеринбурге). В Ростове её нет, и все делают плюс-минус одинаковый продукт — те самые «человейники».

— Конечно, комплексное развитие новых микрорайонов предусматривает собственную социальную инфраструктуру, школы, детские сады, поликлиники, спортивные комплексы, мы эти примеры видим, но там по-прежнему нет общественных пространств. В Ростове, наверное, только один жилой комплекс, где есть детская игровая комната и летняя терраса, просторное лобби и даже спортзал и бассейн, но это премиум-сегмент, — рассказывает Надежда Каграманян.

Ситуация рано или поздно, конечно, изменится. Как только один из застройщиков в городе станет предлагать массовый продукт (комфорт-класс жилья) с новыми сервисами, то за ним потянутся и другие. А потребители всегда готовы немного переплатить за качество. Если в одной локации строится два жилых комплекса, отличающиеся в основном за счёт уровня наполнения, то люди выберут именно тот, где лучше благоустройство придомовой территории, установлена система «умный дом», качественнее организованы детские площадки и так далее. Даже если за это придётся переплатить.

— Подобные примеры есть, и мы видим разницу в объёмах продаж, говорящую о том, что люди хотят покупать более качественное и удобное жильё, — говорит Надежда Каграманян.

Децентрализация городов

Есть в урбанистике такая концепция — 15-минутный город. Она ставит на первое место пешеходную доступность. По ней город должен быть поделён на множество районов, в которых можно найти всё, что нужно для жизни, в 15 минутах — причём ходьбы пешком, а не на машине.

— 15-минутный город — это когда вокруг своего дома тебе хочется иметь всю инфраструктуру, условно говоря, центра, — говорит Александр Мерескин. — Чтобы где-то поблизости был ТРЦ с кучей магазинов, кафе и кинотеатром. Чтобы были какие-то небольшие частные кофейни, лавки с локальными продуктами, например выпечкой. Чтобы была ярмарка со свежими овощами и фруктами и так далее.

Концепцию 15-минутного города можно рассматривать и гораздо шире — как город без центра.

— Раньше у нас все большие города формировались вокруг центра, — продолжает Мерескин. — Сейчас же важно, чтобы у тебя всё нужное всё рядом. Локация по-прежнему имеет значение, но уже либо личностное, либо статусное. Есть люди, которые хотят жить в центре или в каком-то районе, где живут их родственники. Но глобально развитие районов — это и есть развитие такого 15-минутного города, где не нужно ехать далеко и долго и потом возвращаться обратно.

Коливинг

Это понятие происходит от английского слова coliving и буквально переводится как «совместное проживание». И понимать его можно также двояко. Во-первых, в самом прямом смысле — как совместное проживание некой небольшой группы людей, чем-либо объединённой. Однако это не комната в общежитии, а, скорее, нечто среднее между хостелом и обычной квартирой.

Для российского рынка недвижимости это явление достаточно новое, хотя на Западе оно уже давно получило широкое распространение. По словам Надежды Каграманян, прообразы коливингов есть, например, в Санкт-Петербурге.

— Там мы видим примеры апартаментов для диджитал-индустрии. Это не классическая квартира, а номер в апарт-отеле, который можно купить или взять в долгосрочную аренду для постоянного проживания. Это жильё с высокотехнологичным оснащением и пространствами для киберспорта и работы IT-специалистов. На Юге нет похожих примеров, рынок ещё не дорос до них, — говорит она.

Застройщики в Ростове пока боятся делать продукты для узкой аудитории и стремятся к массовости. Однако опыт показывает, что нишевые продукты вполне востребованы рынком.

— Например, проект клубного посёлка «Близкий» в Краснодаре, который реализует АДМ, — говорит Надежда Каграманян. — Это малоэтажная среда, таунхаусы в единой архитектурной концепции европейского города, шаговая доступность инфраструктуры, свой сквер, принцип микрорайона с разными типами недвижимости. Наши жители — это прогрессивная молодая аудитория, которая хочет получить больше пространства, уюта, красоты. Фасад каждого таунхауса уникален и подчёркивает индивидуальность его жителей. Потребители готовы переплачивать за другой уровень визуальной среды, и мы видим это по объёмам продаж и росту цены. На этапе бронирования второй очереди больше 50% объектов были реализованы и выкуплены на старте продаж.

Второй смысл коливинга, более широкий, — это тренд на локализацию. Люди от большого и никак не пересекающегося общества стремятся к переходу в формат взаимодействия с другими людьми в рамках небольших сообществ.

— В любом доме или ЖК появляются локальные группы, — говорит Александр Мерескин. — Это люди, которые, условно говоря, сидят в одном чате в WhatsApp и обсуждают насущные проблемы, взаимодействуют, знакомятся, ходят друг к другу в гости и совместно решают, как им улучшить своё общее жилое пространство. По сути своей это тоже коливинг, просто мы делим не жилплощадь, а пространство внутри какого-то района.

Эстетика повседневности

Или ещё театрализация каждодневности. Этот тренд порождён социальными сетями. Каждый день в том же Instagram мы видим, как красивые люди живут в своих красивых домах, выходят на улицу и пьют кофе в красивом кафе или снимают селфи на фоне красивых фасадов. И все хотят быть этими людьми, жить красиво.

— Жить в серой коробке никому не хочется, — говорит Александр Мерескин. — В той же Москве их давно не строят. Но рынок рос постепенно. Просто в какой-то момент появились люди, которые начали строить нечто большее, чем серые коробки. Потом другие решили с ними соревноваться и сделали ещё чуть-чуть лучше. Девелоперы и застройщики прислушались к людям и дали им предложение, за которое они готовы были даже переплатить.

В Ростове пока этим, к сожалению, даже не пахнет. Но, по словам Надежды Каграманян, рынок обязательно будет меняться. Этот путь эволюции прошли уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и Урал с Сибирью.

Жители хотят полностью ассоциировать себя с домом и пространством вокруг. Например, человек с хорошим образованием, который каждый день садится за руль иномарки, покупает стильную одежду, отдыхает в красивых местах в России или за границей, бывает в ресторанах. Он понимает, что всё стало «модным», фотогеничным. В квартире такого человека ремонт выполнен по дизайн-проекту. Но стоит ему выйти за дверь, и там будет отрезок реальности — подъезд, лифт, паркинг, двор, и всё это словно из другого мира.

— Вопрос: как же эти люди покупают жильё в типовых новостройках? — говорит Надежда Каграманян. — Покупают, потому что нет других предложений. На Юге мало примеров с интересной архитектурой и благоустройством. Застройщики экономят на эскизных проектах и работе архитекторов. Концепции с хорошими материалами, благоустройством, ландшафтным дизайном и сервисами утяжеляют себестоимость и эксплуатацию, а квартиры и так продаются. Это вопрос и конкуренции, и запроса потребителей. Как только один из текущих или новых игроков предложит другой уровень продукта, всем остальным придётся подтягиваться и конкурировать не только ценой, но ценностью.

В частности, очень показателен пример Астрахани, где девелоперская компания «Прогресс» предлагает продукт нового уровня в архитектуре и благоустройстве, который полностью изменил представление горожан о недвижимости. Их проект «Атмосфера» — это же городская достопримечательность, которая формирует новый облик города со стороны реки.

Или строительная компания «Брусника», полностью изменившая региональный рынок Урала и Сибири. Она предложила качественно другой продукт, и всем участникам рынка пришлось подтянуться.

К сожалению, в Ростове мы видим пока лишь противоположные примеры. По словам Надежды Каграманян, Юг идёт по этому пути очень медленно. Однако она уверена, что уже лет через пять уровень проектов изменится. И изменят его прогрессивные девелоперы, застройщики и архитекторы.