В Ростове после отмены льготной ипотеки продажи «первички» упали в три раза

Рынок недвижимости Ростова отреагировал на отмену программы льготной ипотеки резким обвалом в июле. По данным аналитиков Яндекс Недвижимости, за месяц было зарегистрировано более семисот сделок по приобретению строящегося жилья. Тогда как в ажиотажном июне — более двух тысяч. Ажиотаж был вызван скорой отменой программы — люди стремились успеть приобрести жильё на гуманных условиях. Средняя площадь проданной квартиры в новостройках города составила в июле 48,6 квадратных метров, а стоимость квадратного метра — 142 тысячи рублей.

Директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников в разговоре с donnews.ru отметил, что сравнивать объёмы продаж с июнем некорректно.

— У нас всегда перед отменой льготных ипотек, перед завершением каких-либо программ людей сгоняют рекламой и маркетингом на сделки, соответственно следующий месяц показывает просадки. Но если сравнивать год к году, по моим оценкам, падение продаж у застройщиков составило порядка 40–50%. Это если смотреть в общем, у кого-то больше, у кого-то меньше.

По оценке Алексея Олейникова, говорить о том, что спрос на недвижимость сильно упал, нельзя.

— Да, в сегменте новостроек есть некоторое охлаждение рынка. В августе начинается традиционный период приобретения недвижимости, когда люди возвращаются из отпусков, и темпы продаж немножечко поднимаются. Конечно, мы не говорим о тех темпах, которые были до отмены льготной ипотеки, но тем не менее.

Генеральный директор сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артём Советников отметил, что даже несмотря на повышенный спрос накануне завершения льготной ипотечной программы, в августе-декабре 2023 года число сделок в российских мегаполисах превышало показатели июня 2024 года.

— В предыдущие годы осень была горячей порой для застройщиков, за три месяца они получали значительную часть выручки, но осень-2024, скорее всего, будет другой. Однако мы считаем, что по итогам года драматических изменений по числу заключенных ДДУ не будет, так как во многих регионах 2024 год уже обгоняет 2023-й по числу сделок.

А что же с ценами? По данным ДОМ.РФ, после завершения программ льготной ипотеки новостройки в России стали дорожать более чем в два раза медленнее. В июле цены выросли на 0,4%, в июне — на 1,4%, в мае — на 1%. Всего же с начала года стоимость жилья на первичном рынке выросла на 5,9%. По прогнозу руководителя отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Марии Жолобовой, за этот год стоимость новостроек вырастет только в пределах инфляции.

Алексей Олейников также отметил незначительный рост цен.

— Цена метра немножко выросла, по моим оценкам. В ближайшее время застройщики будут этот рост цены реализовывать в виде скидок. Начали появляться программы «ипотека без первого взноса», либо с частичным взносом, начали работать над программами субсидирования процентных ставок — застройщики выкручиваются как могут.

За время действия программы льготной ипотеки квартиры в новостройках Ростова подорожали втрое

По данным ЦИАН, за последние четыре года новостройки подорожали более чем в два раза — на 113%. Основной рост пришёлся на первые два года работы программы — тогда цены выросли на 77%. Больше всего за четыре года строящееся жилье подорожало в Краснодаре и Омске (почти в три раза), а также в Самаре, Челябинске и Ростове (более чем в 2,5 раза).

Сейчас трудно поверить, но ещё в недалёком июне 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростова составляла всего 58 тысяч рублей. В июне 2024 года — 145 тысяч рублей.

Ещё одно негативное последствие применения программы льготной ипотеки — рост ценового разрыва между «первичкой» и «вторичкой» — за время существования программы «первичка» стала на 19% дороже «вторички». В Ростове до начала действия программы жильё в новостройках было на 11% дешевле «вторички», а в 2024 году — на 9% дороже.

При этом, с учётом нынешних немилосердных ставок на вторичное жильё, спрос на него падает. В I полугодии 2024 года было зарегистрировано 1,5 млн договоров купли-продажи. По сравнению с аналогичным показателем за прошлый год спрос просел на 22%, относительно II полугодия 2023 года — на 34%.

Как отметила эксперт ЦИАН.Аналитики Елена Лапшина, результат I полугодия 2024 года по ДКП — один из самых низких за последние годы, меньше договоров купли-продажи за первые шесть месяцев года было заключено только в 2020-м, в пандемию коронавируса.

— В ближайшие месяцы количество льготных программ сократят, а их условия будут ужесточены. Это приведет к частичному смещению спроса на «вторичку» за счёт более низкого уровня цен — соотношение сегментов вернется к норме, — спрогнозировала Лапшина.

Застройщики будут лоббировать появление новых льготных программ, но ждать снижения цен на жильё не стоит

Что же будет дальше? Как отмечает Алексей Олейников, рынок недвижимости в июле находился в выжидательной позиции.

— Мне кажется, что в августе по итогам месяца застройщики дадут обратную связь, и будет отчётливо видно, что глава Центробанка, когда она говорила, что продажи не упадут, была, мягко говоря, неправа. Застройщики будут лоббировать какие-то льготные программы. По указу президента нужно увеличить темпы строительства еще на 10 млн квадратных метров в год по всей стране. До этого строили 110 млн квадратных метров в год, стоит задача строить 120. Естественно, мы понимаем, что если у застройщиков покупать не будут, то они не будут начинать новые проекты.

Эксперт отметил, что на сегодняшний день большую часть объёма строительства может обеспечить только многоквартирное строительство.

— У нас пока нет обелённой, систематизированной отрасли индивидуального жилищного строительства (ИЖС), она довольно хаотичная. Возможно, государство будет развивать именно ИЖС, мы видим первые шаги в этом направлении — появились эскроу-счета для ИЖС, появляются интересные проекты серьёзного уровня индивидуальной жилой застройки, тогда народ потянется.

Алексей Олейников уверен, что в скором времени появятся новые ипотечные продукты, но падения цен на недвижимость ждать не стоит точно.

— Думаю, что какие-то дополнительные изменения программ и «плюшки» застройщикам дадут, будем ждать их к сентябрю-октябрю. Цена падать не будет, потому что большая часть прибыли оседает не у застройщика, а у банка. Застройщикам не всегда есть куда снижать цены, строить с прибыльностью 18–20% годовых смысла просто нет, потому что застройщик просто положит эти деньги на расчётный счёт в банк. А всё и движется к тому, чтобы деньги оставались не в реальном секторе экономики, а перекочевали в банковскую сферу. Я не жду падения цен, особенно если учесть проблемы с рабочей силой, с зарплатами, которые сейчас должны вырасти, чтобы люди условно не в такси шли работать, а на стройку. Это приведёт к росту себестоимости, а это — к увеличению итоговой цены.

За первый месяц после отмены программы льготной ипотеки можно отметить временное снижение количества ипотечных сделок, а также незначительное замедление роста цен на квадратные метры. Впрочем, многие эксперты отмечают, что все последствия отмены и переход на рыночные ставки, которые сейчас превышают 20%, рынок недвижимости ощутит осенью.

Ранее donnews.ru сообщал, что у ростовчан могут возникнуть проблемы при покупке квартир в IT-ипотеку.