В Ростове бум на рынке жилья может смениться кризисом

В 2020 году рынок первичной недвижимости Ростова после многих лет сна и стагнации всколыхнулся. Причина уже привычная — пандемия коронавируса, а также действия, которые были предприняты властями, чтобы справиться с ситуацией. В итоге на рынке недвижимости по всей России, в том числе в Ростове, случился настоящий бум, обернувшийся не только рекордными объёмами выданной ипотеки, но и резким ростом цен на новую недвижимость. По мнению некоторых экспертов, ничего хорошего от этой ситуации ждать не стоит и не за горами очередной крупномасштабный экономический кризис. 

Жильё в Ростове доступнее, чем в Европе

По словам исполнительного директора «Института экономики города» Татьяны Полиди, в большинстве агломераций России по международной классификации жильё является очень даже доступным. Касается это и Ростова.

В соответствии со стандартной методикой ООН, жильё считается доступным, если копить на него приходится до трёх лет. Используя данные Росстата, в Институте подсчитали, что для Ростова этот показатель по состоянию на 3 квартал 2020 года составляет 2,3 года. И за последние годы он заметно снизился. Так, ещё в начале 2019 года это 2,9 года. В соседнем Краснодаре на жильё накопить можно вообще меньше, чем за 2 года. Для сравнения — в Лондоне на это уйдёт 8 лет, в Гонконге —20 лет и так далее. То есть, на первый взгляд, в России всё прекрасно.

Однако, говорит Полиди, всё не так просто. Дело в том, что по этой общепринятой методике считают время, за которое семья накопит деньги на среднестатистическое для конкретной страны жильё.

— В развитых странах — это односемейные дома площадью от 150-200 квадратных метров. Квартиры там в принципе не являются предметом продажи от семьи к семье, это арендное, а не продаваемое жильё, — говорит она. — В наших же агломерациях типичное жильё — это 1-2 комнатная квартира площадью 40-50 квадратных метров. То есть, наш жилищный стандарт очень низок.

И, что самое печальное, он пока лишь снижается. Так, ещё в 2010 году средняя площадь вводимых в России в строй квартир составляла 70 квадратных метров. Сейчас — меньше 50.

При этом, продолжает Полиди, пандемия коронавируса показала, что предпочтения населения сдвинулись в сторону более просторного жилья. Многие в 2020 году были вынуждены работать из дома и никто пока не гарантирует, что такого вновь не случится. А когда дома нужно не только всей семьёй посмотреть телевизор, но ещё и работать в течение дня, то встаёт вопрос о тесноте и отсутствии личного пространства.

В итоге, говорит Полиди, Россия, как и весь мир, столкнулась с ростом запроса на просторное жильё. Однако отечественный рынок оказался к нему не готов.

— Обнаружилась нехватка не только нормальных квартир, но и односемейных домов. Потому что в отличие от развитых стран мы последние лет 20 пригороды застраивали безумными многоэтажными кварталами, во многом исчерпав уже возможность цивилизованной одноэтажной застройки вблизи агломераций, — рассказала исполнительный директор «Института экономики города».

Льготную ипотеку съели цены

По словам гендиректора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, 2020 год для рынка недвижимости Ростова ознаменовался в первую очередь «тотальным ростом цен», который рынку пережить будет сложно. В среднем цена за квадратный метр в городе на первичном рынке выросла на 10 тысяч рублей и достигла почти 66 тысяч рублей. При том, что последние несколько лет эта сумма практически не менялась, балансируя в районе 55 тысяч рублей.

— Январь-февраль 2021 года дал ещё плюс почти 2% к цене и сейчас это уже 67 тысяч рублей за метр, — говорит Володько.

При этом в городе наметилась нехватка жилья эконом класса с минимальной для города ценой в диапазоне 45-55 тысяч рублей. В конце 2019 года по такой стоимости продавалось более 70 объектов, к концу 2020 года — лишь 32.

— Возросшая цена на жильё приближает Ростов к пределу потребительских возможностей и в итоге число сделок может сильно упасть, — считает он.

Причин для увеличения цен на недвижимость в прошлом году было много. Это и рост цен на металл, о котором писал donnews.ru. Опять же из-за коронавируса в страну приехало значительно меньше иностранных работников, которых так любят в строительстве. В итоге застройщикам пришлось искать работников из числа россиян, а они обычно требуют зарплаты повыше.

Однако не последнюю роль в росте цен сыграла и льготная ипотека, введённая правительством. Получить её, напомним, может вообще кто угодно. И это был отличный антикризисный подарок застройщикам, которых избавили от необходимости снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей. Более того, льготная ипотека подстегнула спрос и застройщики, пользуясь случаем, цены подняли.

В итоге, говорит Татьяна Полиди, рост цен «съел» эффект снижения процентных ставок по ипотеке. И говорить о том, что программа была эффективной — очень сложно.

Что будет дальше?

По оценкам Ильи Володько, цены на жильё продолжат расти, по итогам 2021 года удорожание может составить 7-8%. Падения цен ждать не стоит точно.

Что касается ипотеки, то её летом этого года вряд ли отменят. Но зато могут ограничить. По словам Татьяны Полиди, это было бы верным решениям и программу изначально не нужно было делать доступной для всех. В тех же развитых странах низкие ставки по ипотеке предоставляют к примеру лишь тем, кто покупает своё первое жильё, либо может доказать реальную потребность в улучшении жилищных условий. С другой стороны, в правительстве России никогда особо и не скрывали, что программа льготной ипотеки в первую очередь запускалась, как инструмент поддержки строительной отрасли, а не граждан.

Главная же проблема, по мнению самих застройщиков, — продолжающееся падение реальных доходов граждан. Грубо говоря, скоро у людей просто не будет денег, чтобы покупать жильё.

По словам президента ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, в Ростове ёмкость рынка, если смотреть на то, в каких условиях живут люди, далеко не исчерпана. Можно ещё строить и строить. А вот если учитывать платёжеспособный спрос, то уже через 3 года недвижимость в Ростове покупать будет некому. Если, конечно, не случится чуда и люди не начнут богатеть, либо власти не придумают какую-то новую программу поддержки.

— Мы пока строим с опаской, — говорит Сурмалян. — В том же ЖК «Сокол» уже построено два дома, до момента сдачи они были распроданы на 70%. Это очень хороший показатель. Строим третью очередь, но продажи не открываем, потому что будем мешать сами себе. Надо сначала продать то, что уже сдали.

По его словам, дошло до того, что приходится искать покупателей в северных регионах России и на Дальнем Востоке. Как известно, местные жители охотно покупают жильё на юге, но Ростов по различным причинам избегают. Хотя у того же Краснодара в этом смысле есть очень удачный опыт.

О том, что цены на жильё в Ростове продолжат расти, говорит и председатель правления концерна «Единство», председатель комитета по градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области Геннадий Наумов. Однако, по его словам, ситуация гораздо серьёзнее, чем может показаться, и при текущих тенденциях всё может вылиться в полномасштабный кризис.

— В кризис 2008 года всё разрулилось за счёт однонаправленного роста цен на жильё и доходов населения. В 2014 году было примерно тоже самое. Сейчас же этот рост разнонаправленный — жильё дорожает, а доходы людей падают далеко не первый год и правительство ничего с этим поделать не может. Скорость этого разнонаправленного роста уже колоссальная и я не вижу никаких причин для замедления, — говорит Наумов.

Он уточняет, что это не означает полную остановку строительной отрасли. В любом городе найдутся богатые люди, которые купят даже дорогое жильё. Однако рынок они точно не спасут.

— Общая тенденция, я бы сказал, очень мрачная, — говорит Наумов.

Напомним, что строительная отрасль имеет один из самых высоких мультипликативных эффектов в экономике. В этой сфере занято много людей, она обеспечивает заказами многие другие отрасли (тех же металлургов). И если падает строительство, то, как карточный домик, сыпется и всё остальное. А именно это и может произойти, если цены на жильё и доходы населения разойдутся настолько, что позволить себе новую квартиру смогут лишь избранные.